С кем заключается договор аренды на землю

Prostopravo.com.ua

Договор аренды земли. Существенные условия, порядок заключения и прекращения

Вопросы аренды земельных участков в Украине довольно актуальны, поскольку — это наиболее простой, в том числе и экономически, путь обретения в пользование земли для реализации своих планов, например по строительству собственного жилья. Как заключить и расторгнуть договор аренды земли? В вопросах заключения договоров аренды земельных участков в Украине разбирался Prostopravo.com.ua

Аренда земли. Общие принципы

Основные принципы оформления прав на земельные участки в Украине определены в Земельном кодексе Украины. В частности, статья 93 ЗКУ определяет, что земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям и даже иностранным государствам.

При этом, не подлежат передаче в аренду земельные участки, искусственно созданные в пределах прибрежной защитной полосы или полосы отвода, на землях лесохозяйственного назначения и природно-заповедного фонда, размещенных в прибрежной защитной полосе водных объектов.

Различают краткосрочную и долгосрочную аренду земельного участка. Первая из них не может превышать 5 (пяти) лет последняя 50-ти. Важно, что право аренды земельного участка может быть объектом отчуждения, в том числе продаваться на земельных торгах, а также быть предметом залога, передаваться по наследству, кроме установленных законодательством случаев.

Более конкретно, вопросы аренды земли регулируются специальным законом – Законом Украины «Об аренде земли» (далее – Закон), принятым Верховной Радой Украины еще в 1998 году, но претерпевшим большое количество изменений, вплоть до 2013 года.

Согласно статьи 3 Закона, объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности. Соответственно, и арендодателями земельных участков выступают их собственники. Если речь идет о землях коммунальной собственности, то их арендодателями являются сельские, поселковые, городские советы. Арендодателями земельных участков, находящихся в совместной собственности территориальных общин, являются районные, областные советы и Верховный Совет Автономной Республики Крым. Ну а арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются соответствующие органы исполнительной власти.

В случае, если земельный участок является предметом залога, то передать его в аренду собственник имеет право только с согласия залогодержателя.

Договор аренды земли. Существенные условия и заключение

Отдельное внимание уделим договору аренды земельного участка. Закон предусматривает, что договор аренды земли, по которому арендодатель обязуется за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть заверен нотариально. К слову Кабинет Министров Украины утвердил типовую форму договора аренды земли, как это предписывает Закон.

Существенными условиями договора аренды земли, то есть условиями, без которых договор не может быть зарегистрирован или может быть признан недействительным, являются:

  • объект аренды с указанием кадастрового номера, места расположения и размера земельного участка
  • срок действия договора аренды;
  • арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату;
  • условия использования и целевое назначение арендуемого земельного участка;
  • условия сохранения состояния объекта аренды;
  • условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
  • условия возврата земельного участка арендатору;
  • существующие ограничения (отягощения) относительно использования земельного участка;
  • определение стороны, несущей риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
  • ответственность сторон;
  • условия передачи в залог и внесения в уставный капитал права аренды земельного участка.

Стороны могут внести в договор аренды земли и другие условия, в частности о качественном состоянии земельных угодий, порядке выполнения обязательств сторон, о порядке страхования объекта аренды, порядке возмещения затрат на осуществление мероприятий по охране и улучшении объекта аренды, проведение мелиоративных работ и т.д. однако и без этих условий договор не потеряет своей действительности.

Неотъемлемой частью договора аренды земли являются:

  • план или схема арендуемого земельного участка;
  • кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов ;
  • акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
  • акт приема-передачи объекта аренды;
  • если перед заключением договора аренды разрабатывался проект отвода земельного участка, то его также необходимо прилагать к договору.

Процедура заключения договора аренды земли зависит от того, кто является ее арендодателем. Так, заключение договора аренды земельного участка из земель частной собственности осуществляется по взаимному согласию арендодателя и арендатора. Заключение договора аренды земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, или по результатам аукциона.

Заключение договора аренды земельного участка может быть осуществлено также в порядке наследования.

Закон предусматривает необходимость государственной регистрации права аренды земельного участка в порядке, установленном Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Передача объекта аренды арендатору производится арендодателем в сроки и на условиях, определенных договором аренды земли, по акту приема-передачи.

Арендная плата

Арендная плата за землю, согласно определению законодательства — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком.

Если речь идет об арендной плате за пользование землей, находящейся в частной собственности, то размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по согласованию сторон в договоре аренды между ними. Сроки внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности устанавливаются Налоговым кодексом Украины.

Если договор аренды земли будет признан недействительным в судебном порядке, полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается.

Арендная плата за землю может оплачиваться не только в денежной форме (кроме случаев аренды земель государственной и коммунальной собственности, где возможна только денежная форма оплаты), но и в натуральной форме, а также в виде предоставления услуг арендодателю.

Срок действия договора аренды и последствия его прекращения

Как уже говорилось выше, договора аренды земли могут быть кратко- и долгосрочные. Максимальный срок действия договора аренды не может превышать 50 лет.

После завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию добросовестный арендатор земельного участка, предоставленного для нужд строительства и обслуживания соответствующего объекта, имеет право на первоочередное право на заключение договора аренды земли на срок до 50 лет либо прекращения действия договора аренды земли.

Право на аренду земельного участка переходит после смерти физического лица – арендатора к его наследникам, а в случае их отказа или отсутствия — к лицам, которые использовали этот земельный участок вместе с арендатором и выявили желание стать арендаторами в случае, если это не противоречит требованиям Земельного кодекса Украины и этого Закона.

Прекращение договора аренды земли возможно в случае:

  • окончания срока, на который он был заключен;
  • выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка в связи с общественной необходимостью;
  • объединения в одном лице собственника и арендатора земельного участка;
  • смерти физического лица – арендатора, осуждения его к лишению свободы и отказа наследников умершего или членов семьи осужденного от выполнения заключенного договора аренды земельного участка;
  • отчуждения права аренды земельного участка залогодержателем;
  • приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящихся на арендованном другим лицом земельном участке и в других случаях, предусмотренных законом.

Обратите внимание на то, что в случае досрочного расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы на землях сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а на землях несельскохозяйственного назначения — за год, если на протяжении указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же условиях (кроме случая, когда причиной расторжения договора аренды стало невыполнение арендодателем своих обязательств по договору).

По завершению срока действия договора аренды земли, арендатор, добросовестно выполнял свои обязательства по договору, имеет преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора аренды земли). Но для того, чтобы воспользоваться своим преимущественным правом арендатор должен письменно уведомить о своем желании арендодателя в сроки, оговоренные договором аренды, и в любом случае, не позднее, чем за месяц до его завершения, приложив к письму проект дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды.

Возможен также вариант возобновления договора аренды, при котором арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечению срока действия договора, а арендодатель не направляет ему письмо с возражением о возобновлении договора в течение месяца с момента окончания срока действия договора.

Каковы же последствия прекращения договора аренды земельного участка?

В случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. При этом, если у арендатора есть какие-либо имущественные претензии к арендодателю, он не имеет права удерживать с этой целью земельный участок после прекращения действия договора.

К лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором размещены такой жилой дом, здание или сооружение. В ситуации же, когда срок договора аренды земельного участка, на котором размещены объекты права собственности арендатора, истек, такой арендатор имеет преимущественное право на продолжение (возобновление) договора аренды. Если же стороны не пришли к соглашению об условиях продления договора аренды, им, в любом случае необходимо будет находить общий язык относительно условий размещения недвижимого имущества одного собственника на территории недвижимого имущества другого собственника, в том числе и используя институты судебной власти.

Опубликовано на сайте: 23.01.2014

Автор: Адвокат Дмитрий Гутгарц

Prostopravo.com.ua



с кем заключается договор аренды на землю:Договор аренды земли. Существенные условия, порядок заключения и прекращения